今年双十一那天，我和几个老同学在微信群里聊天。其中一个在二线城市做房产中介的朋友说，他们店里这个月来咨询购房的人比去年同期增加了40%，但是真正下手买的人反而减少了。反倒是咨询卖房的人越来越多。群里有人还开玩笑说我的女儿，是不是该卖房了，有人又问，那这个时候是不是应该趁便宜抄底买房。这一个问题把大家的想法都搅动起来了，没有人能给出一个特别明确的答案。

这就是现在房地产市场的真实写照。市场里弥漫着一种很奇怪的气氛。一方面有人在准备出手，觉得房价可能还要跌，现在不卖以后更卖不了；另一方面又有人在等待，觉得价格再降一点就能买到便宜房子。两种声音都很大，两种人都在行动，但行动的方向完全相反，就像在拔河一样。在这种局面下，普通人该怎么选择，其实已经不是一个简单的市场问题，而是涉及到很多现实的、深层的因素。

看看房地产这几年的变化就知道了。过去十几年，房价一直在上升，虽然有起伏，但整体趋势很清楚。买房的人赚钱，卖房的人也赚钱，有需求的人着急买，没需求的人也会投资买。房地产成了全民投资的工具，成了财富增值的通道。很多人的资产增长，一大部分来自于房产升值。在这种背景下，问"该不该买房"这个问题根本没有太大意义，因为答案太明显了，肯定要买。

现在情况变了。房价在很多城市开始下行，不少地方甚至出现了明显的价格下跌。一些曾经抢不到的房子，现在放在网上好久都没人看。有个做建筑设计的朋友，他在一个三线城市的房子，买时候花了220万，去年急用钱要卖，中介给的价格是190万。他当时特别痛苦，不卖的话钱没地方来，卖的话得赔30万。后来他还是卖了，但这30万的损失让他特别后悔。他说如果早点知道房价会跌，打死他也不会在这个时间点买房。

这样的故事现在有很多。不仅是个人投资者在后悔，开发商也在受压力。有些房地产公司在大幅打折，有些甚至采取了各种促销手段，就是希望能尽快把房子卖出去。房地产市场的整个生态在发生变化，从卖方市场转变成了买方市场。这种转变带来的结果就是，过去那种"只要买房就能赚钱"的逻辑不再适用了。

那为什么会出现这种转变呢。有很多原因叠加在一起。第一个原因是人口因素。这几年人口流动的方向在改变。一些二三线城市的人口在向一线城市和强二线城市集中，而一些弱二线和三四线城市的人口在外流。人口流出的城市，自然房子就卖不出去，价格也就涨不了。我有个朋友在内蒙古的一个城市，那边这几年外来人口急剧减少，当地的房子特别不好卖。很多小区里空房子特别多，租出去都租不出去。

第二个原因是居住需求的饱和。经过这么多年的房地产发展，城市里的房子已经特别多了。不管是自住需求还是投资需求，大部分有买房意愿的人都已经买过了。新增的房子需求其实不大。而供给却还在增加，很多城市的开发商还在继续建房。这样的结果就是供给远大于需求，房子自然就卖不上价。

第三个原因是利率的变化和贷款政策的调整。这两年利率在下降，贷款的政策也在调整。虽然看起来买房的成本在降低，但问题是，很多人因为各种原因，对房地产市场的预期已经改变了。他们开始怀疑，现在买房是不是真的划算。这种心理的改变比任何政策调整都要有力。

第四个原因是投资回报率的下降。现在买房不像过去那样，买了以后自动升值。很多城市的房子买了以后，几年内可能还会贬值。投资房产的回报率在急速下降，有些地方甚至是负回报。在这种情况下，为什么还要把大量资金投入到房地产呢。很多精明的投资者已经开始思考这个问题，他们的答案是，不投了。

正是因为这些原因的存在，所以现在的房地产市场呈现出了一种很分化的状态。一线城市和强二线城市的房子还是相对抢手，虽然涨幅不大，但至少没有大幅下跌。可到了三四线城市，有些地方的房子真的是在打折卖。有个朋友的企业在一个四线城市，他说他们公司给员工发的购房补贴，现在能买到的房子比两年前明显大。就是因为房价在下跌，同样的钱能买更大的房子。

在这种市场背景下，该买房还是该卖房，其实取决于几个关键因素。

第一个因素是你所在城市的人口趋势和产业前景。如果你在一个人口在流出、产业在衰退的城市，那卖房可能是个更明智的选择。因为在这样的城市，房子的长期升值空间有限，持有的成本却在增加。维修费、物业费、税费这些都要持续支出，而房子可能还在贬值。反过来，如果你在一个人口在流入、产业在发展的城市，那房子的投资潜力就大一些。

第二个因素是你对房子的需求类型。如果你是为了自住，那现在买或者不买，主要取决于你是否急需。如果不是特别急，可以等等看，因为房价下行的趋势短期内不太会改变。但如果是为了投资，那现在就要谨慎得多。投资房产的逻辑已经改变了，不能再指望房价大幅上升。在这种情况下，投资房产的吸引力确实在下降。

第三个因素是你手上有没有大额现金。如果你有充足的现金储备，并且真的在一个好城市找到了合适的、价格合理的房子，那买没问题。但如果是为了买房而借钱，为了投资而借钱，那就要想清楚了。因为现在房产投资的回报率已经没有那么高了，钩织交流群用借来的钱去赌房价上升，风险太大。

我们再看看现在还在说"抄底买房"的人，他们的逻辑是什么。他们觉得房价现在已经跌了这么多，不可能再继续往下跌了，应该已经到底了。这个逻辑有问题吗。其实有。首先，没有人真正知道房价的底在哪里。有些城市的房价可能真的已经到底了，但也有些城市的房价可能还要继续下跌。其次，就算房价真的到底了，从底部反弹的过程也可能特别长。你可能要等很多年才能回本，这期间你的资金成本在上升，机会成本也在上升。

相反，那些说要卖房的人，他们的逻辑是什么。他们觉得房价已经不能靠升值来获利了，持有房产的成本和风险在上升，与其继续持有不如趁着还能卖出去，把资金挪到其他地方。这个逻辑更现实一些。尤其是对于那些已经有多套房产的投资者来说，卖掉一些收益差的房子，把资金投入到其他领域，可能是更理性的选择。

这里要特别说一下，我们讲的"卖房"和"买房"，并不是绝对的。有人可能同时在做这两件事，比如在一线城市买房，在三线城市卖房。或者说，有人可能今年卖房，明年又买房。重点不是简单的"买"和"卖"，而是根据自己的具体情况做出合理的选择。

就2026年和2027年这两年来看，房地产市场可能还会维持目前这种状态。房价不太可能大幅反弹，也不太可能继续暴跌，但会呈现出分化的趋势。好的城市房子还是会保持价值，差的城市房子可能继续贬值。在这种情况下，对普通人的建议是什么呢。

第一，如果你是自住需求，并且有经济能力，在好城市买一套自住房还是合理的。因为自住房不需要靠升值来获利，只要满足自己的生活需求就行。而且在经济下行的时期，投入到自住房上的钱，相对来说是一种比较安全的资产配置。

第二，如果你有投资需求，那要更谨慎。不要因为房价跌了就盲目抄底，也不要因为市场不好就把所有房子都卖了。更合理的做法是，卖掉那些位置不好、租不出去、没有增长潜力的房子，同时在好的城市、好的位置上可以适度增加投资。但总体上要降低对房地产的投资比例，因为房产投资的收益已经明显下降。

第三，无论买还是卖，都要充分考虑自己的财务状况和风险承受能力。不要为了投资而背上过重的债务，也不要因为急需资金而被迫低价卖房。房产是个长期的资产，长期的决定很重要。

我有个在房地产公司工作的朋友，他的亲身感受就是，现在这个行业发生了深刻的变化。那种暴利的时代已经过去了，房地产已经从一个可以高速增长、高收益的行业，转变成了一个相对成熟、增速缓慢、竞争激烈的行业。在这种情况下，对房地产的投资逻辑也要相应调整。不能再用过去的思维去做现在的决策。

回到最初的问题，今明两年该"抄底买房"还是"赶快卖房"，答案其实取决于你的具体情况。但如果从大的趋势来看，买房的吸引力在下降，卖房的理由在增加。对那些不是必须买房的人来说，现在确实没有什么急迫的理由非要买。对那些有多余房产的人来说，趁着市场还有需求，卖掉一些收益差的房子，也确实是个合理的选择。

但这不是说房子就完全不值得投资了。而是说，房子的投资逻辑在改变，投资机会在缩小，投资难度在增加。在这种新的形势下，需要更加谨慎、更加理性、更加有选择性地做出决策。盲目的"抄底"可能会踩进陷阱，盲目的"赶快卖"也可能会后悔。最重要的是根据自己的实际情况，做出经过深思熟虑的选择。

房产市场的这种转变，反映的是整个经济形势的变化。从高速增长到中速增长，从投资驱动到消费驱动，从房地产为主到多元化配置。在这个大的转变中，每个人都需要调整自己的理财思路，不能再按照过去的套路来做。现在的房地产市场，其实是在给我们一个信号，那就是要学会在成熟市场中做决策，要学会承受风险，也要学会把握机会。

你现在是在考虑买房还是卖房呢。或者说，你对现在的房地产市场有什么看法。你觉得房价还会继续下跌吗。你是否有计划在今明两年做出房产方面的重大决定。欢迎在评论区分享你的想法和经历，我很想听听大家在这个问题上的真实想法。

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